Vườn cao su nhận khoán của công ty không phải là đất của người nhận khoán. Đất do Nhà nước giao hoặc cho công ty thuê; người nhận khoán chỉ có quyền chăm sóc, khai thác vườn cây theo hợp đồng giao khoán, hưởng phần sản lượng hoặc thu nhập theo thoả thuận, và không có quyền sử dụng đất. Vì thế không thể xin cấp giấy chứng nhận riêng, không thể chuyển nhượng hay thế chấp phần đất đó như đất của mình.
Ở Phú Riềng, nơi có diện tích lớn của công ty cao su nhà nước từ thời nông trường, chuyện này chạm tới nhiều gia đình: người làm công nhân nhận khoán vườn, người được mời nhận khoán lại, và cả người từ nơi khác bỏ tiền "mua lại" vườn khoán bằng giấy viết tay. Hiểu đúng bản chất giúp tránh mất tiền và tránh tranh chấp kéo dài.
Bài này giải thích bằng nguyên lý chung, không bàn về chính sách nội bộ hay đánh giá doanh nghiệp nào. Mọi trường hợp cụ thể cần đọc kỹ hợp đồng đang có và hỏi thẳng công ty cùng ủy ban xã.
Đất ở vùng Phú Riềng thuộc về ai
Trên bản đồ, vùng Phú Riềng là một tấm thảm cao su liền mạch, nhưng về pháp lý tấm thảm ấy chia làm nhiều mảnh. Có đất của doanh nghiệp cao su nhà nước, thường được gọi theo tên vùng là Cao su Phú Riềng, có nguồn gốc từ đồn điền thời Pháp và nông trường sau 1975, được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sản xuất. Có đất của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đang sử dụng ổn định. Có đất công của xã, đất hành lang đường, suối. Ranh giữa các mảnh không phải lúc nào cũng hiện ra ngoài thực địa.
Với người ngoài, một lô cao su của công ty và một vườn cao su của hộ trông giống hệt nhau. Khác biệt nằm ở giấy tờ: đất của công ty thể hiện trong quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất và hồ sơ địa chính của tổ chức; đất của hộ thể hiện trong giấy chứng nhận đứng tên người. Muốn biết một lô vườn thuộc mảnh nào, cách chắc nhất là hỏi cán bộ địa chính xã tra bản đồ địa chính, chứ không phải hỏi người đang cạo trên lô đó.
Điều này đặc biệt quan trọng với người nơi khác lên mua vườn. Ở vùng có nhiều đất tổ chức như Phú Riềng, câu hỏi đầu tiên khi được mời mua một lô vườn đẹp, giá mềm, phải là: đây là đất có giấy chứng nhận của hộ, hay là vườn nhận khoán?
Đất của hộ và vườn nhận khoán: khác nhau ở đâu
Bảng so sánh theo nguyên lý chung. Quyền cụ thể của người nhận khoán phụ thuộc vào hợp đồng đã ký và quy định về giao khoán của doanh nghiệp nhà nước.
| Nội dung | Đất của hộ có giấy chứng nhận | Vườn nhận khoán của công ty |
|---|---|---|
| Người có quyền sử dụng đất | Hộ, cá nhân đứng tên | Công ty, theo quyết định giao hoặc hợp đồng thuê đất với Nhà nước |
| Giấy tờ của người làm vườn | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Hợp đồng giao khoán |
| Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp | Được, theo thủ tục | Không được đối với đất; quyền theo hợp đồng chỉ chuyển nếu hợp đồng và công ty cho phép |
| Để lại thừa kế | Được | Tuỳ hợp đồng; thường phải làm lại hợp đồng với công ty |
| Tự ý đổi cây trồng, xây dựng | Theo mục đích sử dụng đất và quy định | Không, trừ khi công ty đồng ý bằng văn bản |
| Khi Nhà nước thu hồi đất | Được bồi thường theo quy định về đất và tài sản | Phần đất là của tổ chức; người nhận khoán được xem xét về tài sản, công sức đầu tư theo hợp đồng và chính sách |
Từ bảng có thể thấy: thứ người nhận khoán nắm trong tay là một hợp đồng dịch vụ sản xuất, không phải một mảnh đất. Giá trị của nó gắn với thời hạn hợp đồng và sự đồng ý của công ty.
Hợp đồng giao khoán: đọc những điều gì
Hợp đồng giao khoán vườn cây thường ghi vị trí lô, diện tích, số cây, tuổi vườn, thời hạn khoán, công việc người nhận khoán phải làm như chăm sóc, cạo mủ theo quy trình kỹ thuật, bảo vệ vườn cây, và cách phân chia sản phẩm hoặc mức khoán phải nộp. Đọc kỹ ít nhất năm điều khoản: thời hạn và điều kiện gia hạn, quyền chuyển giao hợp đồng cho người khác, quyền của người thân khi người nhận khoán mất hoặc không làm được, các trường hợp công ty chấm dứt hợp đồng, và cách tính công sức đầu tư khi thanh lý vườn hoặc khi đất bị thu hồi.
Giữ một bản hợp đồng có chữ ký, đóng dấu của công ty. Mỗi lần điều chỉnh mức khoán, diện tích hay gia hạn, yêu cầu phụ lục bằng văn bản. Nhiều tranh chấp ở vùng cao su bắt đầu từ những thoả thuận miệng với một cán bộ đội, đến khi cán bộ đó chuyển đi thì không ai xác nhận.
Người nhận khoán cũng nên giữ sổ ghi sản lượng đã nộp, biên nhận, và các khoản tự đầu tư như phân bón, công làm đường lô, giếng nước. Đó là căn cứ khi tính toán quyền lợi lúc thanh lý vườn cây già, tái canh hay khi có quyết định thu hồi đất.
"Sang khoán", "sang vườn" bằng giấy tay: vì sao rủi ro
Ở nhiều vùng cao su, có hiện tượng người đang nhận khoán "bán" lại vườn cho người khác bằng giấy viết tay, có khi qua vài đời, giá tính theo số cây hoặc theo diện tích như mua đất. Người mua thường nghĩ mình đã mua được một mảnh vườn. Thực chất, thứ được bán chỉ là việc người bán hứa nhường quyền làm vườn theo một hợp đồng mà người mua không phải là một bên.
Rủi ro rất rõ. Công ty không công nhận người mua nếu chưa đồng ý chuyển giao hợp đồng; khi hết hạn khoán hoặc khi công ty thu hồi lô để tái canh, giao cho người khác, người mua không có căn cứ đòi lại. Người mua không xin được giấy chứng nhận, không thế chấp vay vốn được, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Nếu người bán đổi ý hoặc có tranh chấp gia đình, giấy tay giữa hai người rất khó bảo vệ.
Nếu vì lý do nào đó bạn vẫn muốn nhận lại một vườn khoán, đường đúng là làm việc trực tiếp với công ty: hỏi công ty có cho chuyển giao hợp đồng không, điều kiện là gì, và ký hợp đồng mới đứng tên mình. Mọi khoản tiền trả cho người nhận khoán cũ nên gắn với việc công ty đã ký hợp đồng với bạn.
Khi đất công ty được trả về địa phương hoặc bị thu hồi
Trong quá trình sắp xếp doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước, một phần đất của các công ty có thể được rà soát, trả về cho địa phương quản lý, đặc biệt là đất xen kẽ trong khu dân cư, đất người dân đã sử dụng ổn định lâu năm, hoặc đất không còn dùng cho sản xuất của công ty. Phần đất trả về được địa phương lập phương án sử dụng; có trường hợp giao, cho thuê cho hộ đang trực tiếp sử dụng, có trường hợp dùng cho mục đích công cộng.
Nếu gia đình bạn đang sử dụng một phần đất như vậy, điều nên làm là theo dõi thông báo của xã, tham gia kê khai khi được yêu cầu, và chuẩn bị giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng: hợp đồng khoán, biên nhận, xác nhận của ấp, ảnh vườn cây. Không ai được hứa trước là bạn chắc chắn được giao đất; quyết định theo phương án được duyệt.
Khi Nhà nước thu hồi đất của công ty cho dự án đường, khu dân cư, người nhận khoán không nhận bồi thường về đất, nhưng có thể được xem xét về tài sản trên đất và chi phí đầu tư theo hợp đồng và chính sách hỗ trợ. Đây là lúc sổ ghi chép và biên nhận phát huy tác dụng.
Được mời nhận khoán một lô vườn: tự hỏi những gì
Nhận khoán vườn cây của công ty là một lựa chọn sinh kế hợp pháp, phổ biến ở vùng nông trường cũ. Trước khi ký, đi qua danh sách sau:
- Người mời là ai: cán bộ của công ty có giấy giới thiệu, hay một cá nhân đang nhận khoán muốn nhường lại? Chỉ ký với công ty.
- Lô vườn ở đâu, bao nhiêu cây, tuổi vườn mấy năm, còn khai thác được bao lâu trước khi thanh lý tái canh.
- Thời hạn hợp đồng và điều kiện gia hạn; công ty có thể chấm dứt trước hạn trong những trường hợp nào.
- Cách chia sản phẩm hoặc mức khoán phải nộp, ai chịu chi phí phân bón, thuốc, dụng cụ, và ai chịu rủi ro khi vườn bị bệnh, gió lốc.
- Những việc người nhận khoán được làm và không được làm: trồng xen, chăn nuôi dưới tán, dựng lán, đào giếng.
- Quyền của người thân nếu người nhận khoán ốm, mất hoặc không làm tiếp được.
- Cách tính công sức, tài sản tự đầu tư khi thanh lý vườn hoặc khi đất bị thu hồi.
Đọc hợp đồng ở nhà, không ký ngay tại chỗ. Nếu có điều khoản không hiểu, nhờ người có kinh nghiệm hoặc cán bộ tư pháp xã giải thích trước khi ký.
Tranh chấp ranh với công ty: đi từ đâu
Ranh giữa vườn hộ và lô của công ty là nguồn tranh chấp lâu năm ở các vùng đất nông trường cũ. Nếu bạn cho rằng vườn của mình bị tính vào đất công ty, hoặc ngược lại:
- Tra bản đồ địa chính và hồ sơ giao đất, thuê đất của công ty tại xã để biết ranh trên giấy nằm đâu.
- Gom chứng cứ: giấy chứng nhận, giấy tờ khai hoang, biên lai thuế, xác nhận của người giáp ranh, ảnh cũ, cây trồng lâu năm trên phần đất tranh chấp.
- Đề nghị đối thoại với công ty, có cán bộ xã chứng kiến, lập biên bản. Nhiều trường hợp được giải quyết ở bước này khi hai bên cùng đi thực địa đối chiếu mốc.
- Nếu không thống nhất, đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai tại ủy ban xã, bước bắt buộc trước khi đưa lên cơ quan có thẩm quyền hoặc toà án.
- Trong lúc tranh chấp, không tự ý chặt cây, cạo mủ hay rào chắn phần đất đang tranh chấp; hành động đơn phương thường làm mình yếu thế.
Giữ thái độ bình tĩnh, mọi trao đổi bằng văn bản. Tranh chấp với một tổ chức có hồ sơ đầy đủ đòi hỏi bạn cũng phải có hồ sơ, không chỉ có lý lẽ.
Câu hỏi thường gặp
Vườn nhận khoán của công ty có được cấp sổ đỏ không?
Không được cấp riêng cho người nhận khoán khi đất vẫn thuộc quyền sử dụng của công ty. Chỉ khi đất được trả về địa phương và có phương án giao, cho thuê cho hộ đang sử dụng thì hộ mới có thể làm thủ tục theo quy định. Điều này tuỳ quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Mua lại vườn khoán bằng giấy tay có đòi lại tiền được không?
Có thể kiện đòi lại tiền đối với người bán nếu giao dịch không thực hiện được, nhưng rất khó đòi đất hay vườn từ công ty. Kết quả phụ thuộc chứng cứ và khả năng trả của người bán. Phòng ngừa từ đầu bằng cách chỉ làm việc qua công ty an toàn hơn nhiều.
Người nhận khoán mất thì con có được làm tiếp không?
Tuỳ hợp đồng và quy định của công ty. Nhiều nơi ưu tiên người thân đang cùng làm vườn tiếp tục nhận khoán, nhưng thường phải ký hợp đồng mới. Gia đình nên liên hệ công ty sớm, mang trích lục khai tử và giấy tờ chứng minh quan hệ.
Có được tự trồng xen sầu riêng, cà phê trong vườn khoán không?
Không nên tự ý. Vườn cây và đất thuộc công ty, việc trồng xen, đổi cây, làm công trình phải được công ty đồng ý bằng văn bản. Tự ý làm có thể vi phạm hợp đồng, bị buộc khôi phục và không được tính công sức khi thanh lý.
Làm sao biết một lô vườn là đất của hộ hay đất công ty?
Hỏi cán bộ địa chính xã tra bản đồ địa chính theo số thửa hoặc vị trí, và yêu cầu người bán đưa bản chính giấy chứng nhận. Nếu người bán chỉ có hợp đồng khoán hoặc giấy tay, đó gần như chắc chắn không phải đất của họ.
Đất xen kẽ trong khu dân cư của công ty có được giao cho dân không?
Đất xen kẽ, đất người dân sử dụng ổn định lâu năm là nhóm thường được xem xét khi rà soát đất của doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước. Việc giao cho ai, theo điều kiện gì do phương án được duyệt quyết định. Theo dõi thông báo của xã và tham gia kê khai khi được yêu cầu.